第一章概論

第一節、文旅小鎮選址的三大要素

1. 資源，即文旅資源必須“特”

①文化是指文化符號、文化資源、文化產業

②旅游是指旅游資源、旅居、旅行

2. 交通，即交通條件必須“順”。無論是觀光還是度假型的，沒有便捷的交通，一樣難以成就文旅。

3. 人氣源，即人氣源必須“近”。很多小鎮都選擇在城郊，沒有人氣就沒有一切，更沒有地產開發的基礎和條件。

第二節 、文旅小鎮拿地的八大風險

1. 資源風險

2. 規劃風險

3. 交通風險

4. 時間風險

5. 承諾風險

6. 政策風險

7. 換屆風險

8. 環境風險

第三節、理論準備

1. 理解文旅小鎮

文旅特色小鎮是依托文化資源和旅游資源,用于休閑度假的小城鎮。

2. 小鎮要避免四大誤區

① 做成游樂園

② 做成旅游景點

③ 做成大盤開發

④ 做成休閑農業

3. 政府的各項政策

4. 新鎮與古鎮的區別

① 客群：新建小鎮依托的是主城消費群體，以年輕人居多；古鎮輻射更廣，可能是某一區域，或者全國，甚至全世界的游客。

② 功能：新建小鎮因為是就近消費，所以時間短、人氣旺、流量大，基功能就是滿足游客玩、吃為主，也就是滿足感官需求。古鎮以度假消費為主，時間相對較長、其功主要是滿足游客內心的某種需求，這是精神層面的需求。

③ 依托的資源：新建小鎮既然是以玩、吃的感官需求為主，那么游樂設施、餐飲就是主要資源，一些人造的景觀、小品、休閑配套也不可少。而古鎮則是她的歷史感、獨有的文化、別具一格的建筑風格、秀美的自然風景、原生的生活狀態等，游客尋求的不是感官刺激，而是內心的感受。

④ 出行方式：新建小鎮一般以結伴而行為主，或者是家庭、或者是同學、或者是同事朋友，結伴的人數較多。因為是就近消費，交通工具的選擇一般是自駕，或者公共交通。而古鎮因為距離較遠，以飛機和軌道交通為主。出游結伴人數少，一般為兩三人，更多時候是獨自一人（不算旅行社組織）。

⑤ 盈利模式：一個是以收門票為手段；一個是以租金或者地產的表現形式

5. 實地考察學習

第二章項層設計

第一節、定位

1. 定位依據：包括依托的資源、依托的市場、地塊的價值、消費者等四大要素

2. 定位作用：就是告訴我們，想做一個什么樣的小鎮。

3. 消費分析：包括觀光型和度假型消費需求。

其中，度假型消費需求可以歸納為四類:減壓放松型/享受成果型/感受情懷型/滿足新奇型。

第二節 、開發模式選擇

開發模式決定項目的盈利能力，同樣也決定項目的存活能力。開發主題（主體）不同，其選擇的開發模式就會不同。

1. 游樂地產模式

2. 度假地產模式

3. 旅游商業模式

4. 旅居養老模式

5. 產業觀光模式

6. 古鎮改造民宿模式

7. 文旅組合模式

第三節、盈利模式研究

1. 門票模式

2. 綜合收益模式

3. 產業收入模式

4. 地產收入模式

5. 資本運作模式

第四節、小鎮的戰略規劃

1. 小鎮規劃的原則：突出小鎮的特色、規劃產業發展、強調文化表達

2. 規劃目的：追求一種境界

規劃的核心:環境、建筑、產業、人的有機融合

3. 規劃的重點：功能布局

功能布局由需求決定功能規劃最難的是規而不亂

功能布局包括產業、交通規劃、居住、商業

環境、配套等6大內容。

第五節 、小鎮的生存與發展

梳理生存、生活、發展的邏輯關系是小鎮開發的核心。

生存，是指無論當地居民，還是外來的投資客、經營者、甚至是暫住的度假人，都能找到生存的土壤，以自己的方式扎根小鎮。這是小鎮能否持續發展的基礎。

生活，包括兩種類型：一是基本的生活需求，二是滿足物質生活之后的精神追求，人們都希望回歸自然、返璞歸真，豐富自己的內心世界。

發展，是指小鎮的生產力能否足夠支撐穩定而持續的進步。無論是特色小鎮還是文旅小鎮，如果僅靠最初始的轟轟烈烈、熱熱鬧鬧，沒有形成產業，其生命力到底有多久是值得懷疑的。

第六節 、小鎮的運營

建立起好的運營模式，是小鎮開發的巨大挑戰。好的運營管理模式，應是“組織管理架構+開發建設+產業發展平臺”等綜合要素考慮的結果。

1． 運營兩大重點：旅游基地建設和文旅產業運營

2． 平臺化的思維：包括旅游開發合作平臺、產業發展合作平臺

立體品牌推廣平臺、綜合投融資平臺等。

案例：麗水A谷油畫城運營管理架構

第七節 、小鎮的服務體系

1． 游客包括公共服務（交通、衛生、安全、信息）、接待服務

2． 經營者包括經營環境、經營秩序、招商政策

3． 本地居民包括物業服務、生活服務